L’immobilier de bureau chahuté, entre envolée des taux et mutation des usages en Europe
Il n’est pas au cœur du débat politique comme l’a été le logement au cours des dernières semaines, mais le marché de l’immobilier de bureau est, lui aussi, sous étroite surveillance. Dans toute l’Europe, professionnels et autorités financières redoutent de voir une chute des volumes et des prix mettre en difficulté de grands investisseurs, voire fragiliser le système financier dans son ensemble.
En décembre 2022, déjà, le Conseil européen du risque systémique, l’un des grands superviseurs du marché financier de l’Union européenne, soulignait la vulnérabilité de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, locaux industriels et entrepôts) à l’inflation, au durcissement des conditions de financement et au ralentissement économique. Depuis, les avertissements n’ont pas cessé, d’autant qu’aux Etats-Unis, l’immobilier commercial a joué un rôle capital dans la déroute de la banque spécialisée Signature Bank, dont les autorités ont organisé en urgence la fermeture et le démantèlement, en mars.
En Europe, plusieurs voyants sont passés à l’orange, voire au rouge. Au point que, pour Alexandra Dimitrijevic, directrice de la recherche à l’agence de notation S&P Global, l’immobilier commercial est devenu l’un des principaux maillons faibles de l’économie : « Il est très dépendant des coûts de financement et des changements structurels de l’après-pandémie [de Covid-19]. C’est un secteur où il faut être vigilant, même s’il y a des différences géographiques. » Parmi les pays les plus touchés figurent l’Allemagne et la Suède, où SBB, l’un des principaux acteurs du secteur, a dû céder une partie de son portefeuille immobilier pour éviter une crise de liquidité.
En France, après l’inquiétude manifestée par la Banque de France quant à « la faible liquidité de cette classe d’actifs, et donc la difficulté à la valoriser de manière régulière et précise » en période de retournement de cycle, plusieurs sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui permettent aux investisseurs d’acheter des parts d’un portefeuille de biens, étaient contraintes d’abaisser la valeur de leurs parts.
Ce revers de fortune a évidemment remis en cause la stratégie de croissance de certains. « Fin 2022, les prédateurs se mettaient en ordre de bataille : des SCPI qui avaient collecté beaucoup d’argent laissaient entendre que les décotes allaient être saignantes et se préparaient à racheter des biens. Mais les acheteurs d’hier sont en train de se transformer en vendeurs », raconte Philippe Rosio, PDG de la foncière Inea.
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